Sérgio Fischer tem muitos planos para a Log Commercial Properties, líder no mercado brasileiro de galpões e condomínios logísticos. O CEO quer abrir outras unidades em diferentes estados e concluir estratégia de investimento de R$ 4 bilhões no ciclo 2025-2028.
Ele também sabe o que não quer. Descarta lançar na B3 novos papéis da companhia fundada em 2008 como braço do Grupo MRV e que abriu o capital após a cisão em 2018, tornando-se independente. Também não deseja internacionalizar a operação.
Qual é o momento da Log? O índice de vacância está em 1%. É o setor que vive o melhor momento na história. Mesmo durante a obra, já alugamos os galpões.
O que mudou no comportamento de ecommerce no Nordeste que justifica acelerar o investimento na região? Existe demanda reprimida muito grande por ativos de qualidade. A nossa tese é estar próximo do centro de consumo. A pandemia acelerou a migração para o ecommerce e nosso plano de crescimento entre 2025 e 2028 é de 2 milhões de m² de galpões, sendo 40% no Nordeste. Temos projetos de desenvolvimento em todas as capitais da região. O cliente demanda eficiência para a operação logística. Se a gente olhar os dados do Brasil, a penetração do ecommerce ainda é muito pequena por falta de estrutura. Existe o consumo, existe uma população continental, mas falta infraestrutura.
Com Amazon, Shopee e Mercado Livre entre os maiores inquilinos, qual é o grau de dependência da Log desses poucos players? A gente tem uma exposição grande ao setor de ecommerce. Eles são mais de 50% dos clientes. Nossa estratégia é de reciclagem de ativos e fazemos isso com volume. A Log vendeu em condomínios logísticos mais de R$ 5 bilhões nos últimos quatro anos. É comum vender para fundo imobiliário e, em alguns, a Log mantém a gestão do ativo. Neste ano, já anunciamos mais de R$ 1 bilhão de ativos da empresa para terceiros e entramos com a gestão. Nosso plano de investimentos é de R$ 4 bi em quatro anos.
Esse modelo de reciclar para crescer é sustentável sem rendas alternativas? Lançamos ações e fizemos follow-on no ano passado. Hoje não faz sentido porque o desconto do papel é relevante. A gente quer manter um balanço sem alavancagem. O que sobra é a venda. Com os juros nesse patamar, não há alternativa.
Construir galpões Classe A em capitais nordestinas envolve desafios de logística. Quais gargalos atrasam ou encarecem as obras? A mão de obra tem sido um gargalo. Mas existe muita disponibilidade de terreno e sem concorrência. É interessante a facilidade que a gente tem para aprovar esses projetos porque trazem receita de impostos e empregos a bairros periféricos.
Com a chegada de outros players ao Nordeste, a Log corre o risco de perder market share? O custo de capital está alto e muita gente deixa de fazer novos projetos. A gente é a única companhia nacional totalmente verticalizada. Temos a maior carteira de clientes de logística do Brasil. Você vê um ou outro investimento nessas praças, mas é pontual.
Que tipo de transformação econômica a Log espera gerar nas cidades onde entra pela primeira vez? Isso é uma das coisas que mais dá orgulho. Quando a gente vai para uma cidade, pesquisa muito. São bairros periféricos em frente a rodovias. Temos escolas profissionalizantes para treinar o funcionário do cliente dentro de condomínios. O estoquista da Magalu aprende a operar uma empilhadeira. É um ganha-ganha. O cliente não vai sair daquele galpão.
Qual é a próxima fronteira da Log? A gente está com diversificação otimizada, aumentando os projetos em cada região. Não temos interesse em internacionalizar. Há muito a construir no Brasil. Tem também a reforma tributária, que vai levar o galpão para perto da população. Algumas praças estão desproporcionais. As distorções vão sumir com a reforma. Vai haver nacionalização maior do setor de logística.
Raio-X
Sérgio Fischer, 48
1978, Belo Horizonte-MG
Formado engenharia civil pela UFMG, tem pós-graduaçõ em finanças na Fundação Dom Cabral. Trabalhou na MRV entre 1997 e 2004 e foi vice-presidente da MIC Corporation, responsável pelo desenvolvimento de projetos comerciais, industriais e residenciais na Flórida, nos EUA. Desde 2008, é CEO da Log Commercial Properties.
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